البرلمان يبحث حلولًا لأزمة الإيجارات القديمة في ضوء العدالة الاجتماعية بقلم الإعلامية أسماء مهنا
البرلمان وحلول لتحقق العدالة الإجتماعية للطرفين
البرلمان يبحث حلولًا لأزمة الإيجارات القديمة في ضوء العدالة الاجتماعية
بقلم/ الإعلامية أسماء مهنا
البداية فى عام ٨٨
التعديلات القانونية من ٩٦
الأزمة الحقيقة فى ٢٠٢٥
يجب الحزم فى الأمر وأخذ الإجراءات القانونية اللازمة العادلة
لتحقيق السلام والأمن الإنسانى لكلا الطرفين
فالحيادية فى هذا الأمر لاتعنى غير تحقيق العدالة الاجتماعية بين الطرفين وفى المجتمع
البداية
في عام 1988 صدر القانون رقم 4 لسنة 1996، وهو قانون مهم في مسار الإيجار القديم في مصر.
لكن كثيرًا ما يُشار إلى سنة 1988 كمرحلة فاصلة أيضًا لأن العقود التي أُبرمت بعدها تعاملت بشكل مختلف.
عام 88 في الإيجار القديم
1. العقود قبل 1988:
كانت تخضع لقانون الإيجار القديم الذي يحدد قيمة الإيجار ويجعل العقد ممتدًا لورثة المستأجر من بعده (امتداد تلقائي)، وكان الإيجار ثابتًا لا يزيد مهما طال الزمن.
2. العقود بعد 1988:
بدأت تظهر توجهات لتقنين الأوضاع تدريجيًا، حيث أصبح التعامل بالعقود محددة المدة أكثر شيوعًا، وبدأت الدولة تضع تمهيدًا لإلغاء الامتداد التلقائي للعقود، رغم أن الإيجار ما زال يخضع للقيود.
3. ثم صدر القانون 4 لسنة 1996 (دخل حيز التنفيذ 1997):
هذا القانون أنهى العمل تمامًا بنظام الإيجار القديم للعقود الجديدة بعد 1996.
وأصبحت العقود بعده خاضعة للعرض والطلب (أي بالإيجار الحر أو ما يُعرف بالإيجار الجديد).
الخلاصة:
سنة 1988 يُنظر إليها كنقطة تحول في التعامل مع الإيجار القديم، لكنها لم تُلغِ القانون القديم.
القانون الفاصل فعليًا صدر في 1996 وبدأ في 1997.
العقود التي أُبرمت قبل 1988 ما زالت تُعتبر من العقود القديمة التي تتمتع بامتداد تلقائي ومبالغ إيجارية زهيدة.
أولًا: موقف العقود قبل 1988
العقود دي بتُعتبر ضمن “الإيجار القديم”.
الإيجار فيها ثابت ولا يزيد إلا بقانون (وغالبًا بيكون مبلغ رمزي).
العقد فيه امتداد تلقائي:
يعني لو أن المستأجر الأصلي توفى، يحق للورثة من الدرجة الأولى (زوج/زوجة – أولاد – أحيانًا الأحفاد بشرط الإقامة) إنهم يكملوا السكن بنفس الشروط.
لا يستطيع المالك طرد المستأجر بسهولة إلا لو في سبب قانوني (زي هدم العقار أو التأجير من الباطن بدون إذن).
ثانيًا: العقود بعد 1988 وقبل 1996
مازالت خاضعة لقانون الإيجار القديم.
ولكن بدأ يظهر نوع من التشدد في التمديد التلقائي، وبعض المحاكم بدأت تفسر الأمور بشكل أضيق.
بدأت الدولة تمهّد لإلغاء الامتداد التلقائي، وده أثر على بعض الحالات.
ثالثًا: العقود بعد 1996 (قانون 4 لسنة 1996)
انتهى زمن الإيجار القديم رسميًا للعقود الجديدة.
وأصبحت العقود محددة المدة وبالاتفاق بين الطرفين.
لايوجد امتداد تلقائي بعد انتهاء المدة، والمالك يقدر يطلب استعادة العين.
توريث الشقة في الإيجار القديم ،في القانون القديم، الشقة تتورث بشروط معينة:
1. يجب أن يكون الوريث مقيم إقامة دائمة مع المستأجر الأصلي قبل الوفاة بمدة كافية (غالبًا سنة).
2. أن يكون من الأقارب من الدرجة الأولى.
لكن حاليا في تعديل قانوني صدر في 2022 خاص بالعلاقة الإيجارية لغير المستعملين للسكن الشخصي (يعني تجاري أو إداري)، وتم فيه إلغاء الامتداد التلقائي بعد 5 سنين من العمل بالقانون.
بناءا على ذلك ولأن الأمر أصبح قضية رأى عام وآثار غضب المستأجرين والملاك
ونقلا عن عبد الحميد شرف الدين، مستشار رئيس الجهاز المركزي لجهاز التعبئة العامة والإحصاء،
خلال إجتماع اللجنة المشتركة
أن هناك 3 ملايين وحدة سكنية وغير سكنية خاضعة لقانون الإيجار القديم
وقال المستشار شرف إن هناك حصر بالوحدات الخاضعة لـ قانون الإيجار القديم بموجب تعداد الجهاز الأخير في 2017، بواقع 3 ملايين وحدة و19 ألف وحدة سكنية للسكن وغير السكن ومصنفة وفقا للحضر والريف.
وأضاف شرف الدين، خلال اجتماع اللجنة المشتركة لمناقشة مشروع قانون الإيجار القديم، عدد الوحدات السكنية بواقع مليون و879 ألفا و746 وحدة.
وأوضح ممثل الجهاز المركزي للتعبئة العامة والاحصاء قائلا:
الجهاز يقوم بإجراء الحصر كل 10 سنوات ،ويتم بموجب المرور على كل وحدات الدوله، ويشمل الحيازة للوحدات واستخدامها، مشددا على أن إجمالي عدد الوحدات السكنية الخاضعة لقانون الإيجار القديم يقدر بنحو 7% من إجمالى عدد الوحدات السكنية، حيث يوجد حوالي 42 مليون وحدة سكنية ما بين تمليك وإيجار قديم وإيجار جديد .
ووصل إجمالي عدد وحدات الإيجار القديم في الحضر 2792224 ووصل الإجمالي في الريف إلى 227438 ووصل إجمالي الريف والحضر 3019662.
وصنف الإحصاء أغراض الإيجار في المحافظات لأغراض السكن والعمل للسكن والعمل معا و إحصاء بالوحدات المغلقة لوجود الأسرة بالخارجـ والمغلقة لوجود مسكن اخر للأسرة، وشمل التصنيف الوحدات التي تحتاج لترميم و الوحدات التي صدر لها قرار هدم والمنشأت الخالية أو المغلقة وتصنيف آخر يشمل ما عدا ذلك الإحصاء تضمن إجمالي وحدات المحافظات وصنفهم إلى حضر وريف.
القاهرة 1099426
الأسكندرية 433761
بورسعيد 21949
السويس 29704
دمياط 25524
الدقهلية 80591
الشرقية 59503
لذلك تُعد أزمة قامون الإيجار القديم فى مصر من القضايا الاجتماعية والاقتصادية الشائكة
إذ تعود جذورها لعقود، ويتضرر منها طرفان: الملاك الذين يحصلون على إيجارات زهيدة، والمستأجرون الذين يخشون من فقدان مساكنهم.
لحل هذه الأزمة بطريقة عادلة وتدريجية،
يمكن النظر إلى المقترحات التالية:
1. التدرج في رفع الإيجار
تحديد خطة زمنية (مثلاً 5 سنوات) لرفع الإيجار تدريجياً بنسب معينة حتى يصل إلى قيمة عادلة أو قريبة من إيجار السوق.
هذا يُعطي المستأجر فرصة للتأقلم ولا يُحدث صدمة اجتماعية.
2. تمييز بين الأنواع
فصل بين العقارات السكنية وغير السكنية (التي بدأت بها الحكومة فعلياً).
تمييز بين الوحدات المؤجرة لأفراد وبين تلك المؤجرة لكيانات تجارية أو شركات.
3. إعطاء مهلة للإخلاء مقابل تعويض
وضع نظام يسمح للمستأجر بإخلاء الوحدة خلال فترة محددة (مثلاً 3 سنوات) مقابل تعويض مالي يتم الاتفاق عليه أو دعم حكومي.
4. حصر الحالات الاجتماعية الحرجة
إجراء حصر شامل للوحدات المؤجرة بنظام الإيجار القديم، وتحديد الأسر الفقيرة أو كبار السن التي لا يمكنها تحمل زيادات.
تقديم دعم مباشر لهؤلاء (إعانات أو وحدات بديلة في الإسكان الاجتماعي).
5. تحفيز الملاك على تجديد العقارات
مع تحسين العائد من الإيجار، يمكن إلزام الملاك بصيانة وتجديد العقارات، مما يعزز سلامة المباني ويحسن جودة الحياة.
6. إنشاء صندوق دعم الانتقال
يمول من الدولة أو مشاركة القطاع الخاص، ويُستخدم لمساعدة المستأجرين المتضررين من تغيير القانون في الحصول على مساكن بديلة.
مشروع قانون لتنظيم العلاقة الإيجارية للوحدات السكنية الخاضعة لقانون الإيجار القديم
المادة (1):
يسري هذا القانون على الوحدات السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين قبل تاريخ 1996، والواقعة تحت مظلة قوانين الإيجارات الاستثنائية.
المادة (2):
يتم تعديل القيمة الإيجارية تدريجياً بنسبة 15% سنوياً لمدة خمس سنوات، بدءاً من تاريخ العمل بهذا القانون، حتى الوصول إلى نسبة 60-75% من القيمة السوقية الحالية.
المادة (3):
بعد انتهاء مدة التعديل التدريجي، يتم تحرير العلاقة الإيجارية لتصبح خاضعة لقانون الإيجار المدني العام، أو بقيمة إيجارية توافقية يحددها طرفا التعاقد.
المادة (4):
يُستثنى من تطبيق هذا القانون:
كبار السن (فوق 70 سنة) الذين يقيمون بوحدات ليس لديهم بديل عنها.
الأسر المدرجة تحت مظلة الدعم الحكومي أو تكافل وكرامة. ويتم توفير بدائل سكنية مناسبة لهم أو دعم مالي مباشر من الدولة.
المادة (5):
تنشأ لجنة ثلاثية من ممثلي وزارة الإسكان، والمجالس المحلية، والجهاز المركزي للإحصاء، لحصر كافة الوحدات السكنية الخاضعة لقانون الإيجار القديم خلال 6 أشهر من تاريخ صدور القانون.
المادة (6):
يُنشأ صندوق لدعم المتضررين من تحرير العلاقة الإيجارية، يُمول من:
مخصصات من وزارة الإسكان.
مساهمات من المجتمع المدني.
جزء من عوائد المصالحة العقارية والتصالح في البناء.
المادة (7):
يلتزم المالك بإجراء الصيانة الأساسية للوحدة المؤجرة طوال مدة الانتقال التدريجي، على أن يتحمل المستأجر نسبة لا تزيد عن 25% من تكلفة الصيانة.
المادة (8):
يجوز للمالك والمستأجر الاتفاق على الإخلاء المبكر مقابل تعويض مناسب يحدده الطرفان أو المحكمة المختصة
مقترح رسمى
تشهد منظومة الإيجار القديم في مصر حالة من الجمود التشريعي منذ عقود، مما أدى إلى أضرار جسيمة لحقت بحقوق الطرفين، سواء الملاك الذين حُرموا من استغلال ممتلكاتهم بشكل عادل، أو المستأجرين الذين يخشون التهجير دون بدائل مناسبة. ويأتي هذا المقترح سعيًا لتحقيق العدالة الاجتماعية، والموازنة بين مصلحة الطرفين، بما يتماشى مع أحكام الدستور وقرارات المحكمة الدستورية العليا.
مضمون المقترح:
1. تحرير العلاقة الإيجارية تدريجيًا على مدى خمس سنوات تبدأ من تاريخ إصدار القانون، بحيث يتم:
زيادة القيمة الإيجارية بنسبة 15% سنويًا.
إلغاء الامتداد القانوني للعقود بعد المدة المحددة إلا في حالات الضرورة القصوى (أصحاب الأمراض المزمنة، كبار السن، ذوي الإعاقة).
2. تشكيل لجان محلية تتبع وزارة العدل بالتعاون مع وزارة الإسكان، للفصل في المنازعات الناشئة عن تطبيق القانون، وضمان عدم الإخلاء القسري.
3. إعفاء ضريبي جزئي للملاك خلال فترة التطبيق التدريجي، تشجيعًا على صيانة العقارات وتحفيز الاستثمار العقاري.
4. توفير برامج دعم إيجاري مؤقت للمستأجرين محدودي الدخل من خلال صندوق الإسكان الاجتماعي، لتجنب التشريد أو التهجير القسري.
5. إلزام الملاك بصيانة العقارات المؤجرة بما يتناسب مع الزيادات الإيجارية، لضمان صلاحية المساكن واستدامتها.
الخاتمة:
إن هذا المقترح يأتي انطلاقًا من المسؤولية الوطنية والمجتمعية لحل واحدة من أكثر القضايا الشائكة، بما يضمن مصلحة المواطن ويحمي السلم المجتمعي، ويراعي البعد الإنساني والاقتصادي لكافة الأطراف
حفظ الله مصرنا الحبيبة
